سوالات متداول

خریدار باید در هنگام خرید زمین یا ملک، سند را کنترل کند و مطمئن شود که سند در رهن بانک یا وام نباشد. اگر ملکی در رهن بانک باشد، بانک مرتهن و فروشنده، راهن محسوب می شود بنابراین خرید یک ملک توقیفی، باطل است.

زمانی که سند یک زمین را برای خرید دریافت می کنید دقت داشته باشید که چه نوع کاربری برای این زمین درج شده است؛ تجاری، کشاورزی، مسکونی، باغی یا اداری است. اگر زمین دارای کاربری کشاورزی و باغی باشد، خریدار به هیچ عنوان حق ساخت و ساز و ساختمان سازی در زمین را ندارد. این کار مسمول حق تغییر کاربری می شود و علاوه بر اینکه جریمه های سنگین دارد، سازمان کشاورزی نسبت به تخریب ملک، اقدام می نماید.

اگر سند رسمی به نام شرکت است و متن فروش نامه نیز به نام شرکت ثبت شده است، دقت داشته باشید که چه کسی در شرکت، طرف معامله فروش است؛ آیا او حق امضا در معاملات شرکت را دارد؟ آیا مورد تأیید است یا خیر؟ برای این کار باید اساس نامه شرکت و روزنامه رسمی را کنترل کرده و اطمینان حاصل کنیم آیا این فرد می تواند امضای خریرد یا فروش را ثبت کند یا خیر؟ وجود امضا و مهر شرکت الزامی است.

قبل از انجام هرگونه معامله کتبی و امضای فروش نامه، خریدار موظف است سند ملک را بررسی کرده، صحت آن را تأیید نموده و اطمینان حاصل کند که فرد طرف قرارداد، مالک ملک است یا وکالت نامه از طرف کسی در دست دارد؛ استعلام سند وکالت فروش از دفترخانه ها امکان پذیر است. صحت سند به نام فروشنده باید به صورت حضوری به تأیید خریدار برسد. حتماً دقت داشته باشید که هنگام معامله، کارت ملی فروشنده را کنترل کنید.

با مراجعه به دفاتر ثبت یا یک نقشه بردار ملک می توان برای تطابق سند با زمین یا ملک مورد نظر اقدام کرد. این کار توسط کارشناس انجام می گیرد. این کارشناسان عضو دادگستری هستند و با تجهیزات GPS ، نقشه برداری را انجام داده و به فرد اعلام می کنند که آیا این سند و ویژگی ها متعلق به این زمین یا ملک است یا خیر.

ملک مشاعی یعنی شما ملکی را خریده اید که با فرد دیگری شریک هستید؛ به طور مثال، اگر سند این ملک، ۶ دانگ باشد، شریک در سهم ۳ و ۳ دانگ، ۱ و ۵ دانگ و …، به مفهوم مشاعی بودن آن محسوب می شود. شما در ذره ذره این املاک نیز شریک هستید. به این صورت، شریک ملک مشاعی، هیچ جایگاه مشخصی در ملک ندارد و به منزله خرید کل ملک برای او تلقی می گردد. این شرایط برای دو شریک وجود خواهد داشت. دقت داشته باشید اگر فروشنده ای یک ملک مشاعی را بدون اجازه شرکای ملک به شما فروخته باشد، حق امضا کردن قرارداد را ندارید و معامله شما باطل است. حضور تمام شرکای ملک مشاعی در هنگام معامله، الزامی و ضروری است.

برای رفع این مشکل، مالک باید از طریق دادگاه، یک اظهارنامه تکمیل کند و بعد از آن به سرایدار، ابلاغ می گردد. سرایدار مدت زمان ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند؛ در غیر این صورت مالک می تواند شکایت خود را تمدید کند و از طریق مراجع قانونی، سرایدار را بیرون کرده و حتی می توانند او را زندانی کنند.

خیر. انجام معاملات خرید و فروش ملکی که حتی یک دانگ از آن متعلق به اداره اوقاف باشد، غیر اصولی است. اگر فردی در این ملک زندگی کند و یا سهمی داشته باشد به معنای مستأجر تلقی می گردد و هیچ حقی برای فروش آن به غیر ندارد. اگر فردی بخواند یک چنین ملکی را خریداری کند باید اجازه کتبی فروش را از اداره اوقاف کسب کند. اداره اوقاف معمولاً منافع ۱۰ ساله ملک را از خریدار دریافت می کند و سند ملک را به نام او ثبت می کند.

در این حالت باید در قرارداد فروش، تمام شرایط و توافق ها درج شود؛ به طور مثال اگر ۲۰۰ متر زمینی را خریداری کرده اید و باید تعداد ۲۰ قسط پرداخت می نمودید، اما در حال حاضرف ۲ یا ۴ قسط باقی مانده است، اینکه تمام ملک به نام خریدار خواهد بود یا بخشی از آن؛ دقیقاً چیزی است که باید در متن قرارداد فروش نوشته شده باشد. ضمانت ها چه چیزهایی هستند؛ کسر ملک، ابطال ملک یا فسخ معامله؟! کدام یک؟…

در این حالت به فروشندگان توصیه شده است که قبل از تنظیم قرارداد رسمی فروش ملک یا زمین در دفاتر املاک، در متن فروش نامه این شرط فسخ را قرار بدهند؛ طبق این شرط، مقرر می شود چنانچه خریدار نتواند چک های خود را به موقع پرداخت کند و یا اقساط مشخص شده در مدت زمان معین به فروشنده تحویل دهد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. برای فسخ معامله باید به دادگاه مراجعه شده و دادخواست فسخ معامله تنظیم گردد.

در این حالت و در اینچنین شرایطی، فروشنده باید به یک وکیل مجرب در زمینه املاک و مستغلات مراجعه نماید و متن قرارداد را به او نشان دهد. وکیل با استناد به مفاد و شرایط مندرج در قرارداد فروش می تواند تصمیم گیری کند. اگر هیچ توافق خاصی میان دو طرف معامله وجود نداشته باشد، فروشنده می تواند در دادگاه، دادخواست تنظیم کرده و عین مبلغ را طلب کند. اما اگر توافق میان دو طرف نوشته شده است باید بر همان اساس توافق نامه عمل کنند.

در این حالت خریدار باید به طرفیت فردی که سند ملک به نام ایشان است و یا از طرف همان فردی که ملک را از او خریداری کرده است، در دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، تنظیم نماید. در این شرایط اگر فروشنده در دادگاه حاضر نشود، دادگاه این اختیار را دارد که از طرف ایشان، سند ملک را به نام خریدار ثبت کند.

پاسخ سوالتان را نیافتید؟

در اولین فرصت پاسخگو هستیم